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　　调控思路的转型，无疑显示了随着房地产市场的日益壮大，政府在对整个市场的调控上已不能取得明显效果的同时，只有集中有效资源，解决效用最大的需求――低收入人群的居住需求，并通过中低价商品房的供给来降低市场预期，以保证经济的平稳发展。但这一调控能否取得预期效果，仍有待于市场的检验。　

    国发〔2007〕24号要点：

　　国发〔2007〕24号要点：

　　就在这份文件中，针对低收入家庭的住房问题被提到了前所未有的高度。文件明确要求各地政府增加新建廉租房和经济适用房的建设规模，并对房屋的面积和交易程序有了进一步严格的界定。这一要求，无疑过热的房地产市场注入了新的不确定因素。

　　南京市应声而动，保障性用房供应加大

　　国土部门相关负责人表示，为了解决日益尖锐的用地矛盾，南京下半年还将追加供地，其中新增的21幅、约合4100亩(注：15亩=1公顷，4100亩约273.3公顷）经适房用地已经敲定，将用于今明两年的经适房建设。

　　据统计，从2002年开始，南京市大规模建设经济适用房，城区共规划29个项目，用地总面积14659亩，规划建筑面积927万平方米，可建住宅10多万套。截至07年６月底，我市经适房竣工总量达512万平方米。５年来，南京市共有52354户低收入家庭住上了单价只有商品房价格50—60％的经济适用房。

　　政府住房保障功能回归，市场反应平静

　　相比“国八条”、“国六条”而言，此次“24号文”的出台，市场反应相对平静。随着保障性住房政策的转变，房地产市场重新开始了“两条腿”走路，单纯依靠市场来解决人们的居住问题开始向“行政与市场”双重调节回归。

　　自2003年起，随着南京市新建商品住房市场的火热，政府也开始加大了保障性住房的供应和建设。其中2003年南京市经济适用房总建筑面积达到91.76万平，实际竣工交付住宅252幢、12284套，交付面积98万平方米。

　　2004年度，南京市经济适用房总建筑面积达257.9万平，开工面积为210万平，竣工面积达到159万平方米，用地总面积14000亩。2005年度，建设规模125万平。2006年，南京经济适用房计划开工200多万平方米，其中老项目56万多平方米，新项目约150万平方米。截止目前，南京已经建成经济适用房小区13个，同时规划经济适用住房新项目11个。经济适用房及中低价商品房的建设，一方面满足了部分因拆迁而形成的硬性需求，另一方面也为购房大军中的低收入群体带来了期待。

　　对于“24号文”的出台，无疑为保障性住房的供应提供了政策支持，并为确保受益于困难家庭而创造了诸多条件。但鉴于新建商品房市场的目标客户与低收入群体本身就存在着一定差距，这一结构性供应的增加对新建商品房市场影响有限。预计随着政策性要求土地供应向中低价房供应倾斜，一些中高档商品房将会受制于供应而有了更大的升值潜力。

　　保障性住房为市场降温，任重道远

　　随着南京市保障性住房与拆迁户数的差距逾拉逾大，经济适用房及中低价商品房的覆盖范围逐步放松。但相对而言，在新建商品房市场中所占比例仍然偏小。数据显示，05年保障性住房供应短暂调整后，在06年增长迅猛，几乎是拆迁户数的三倍。在这一背景下，市场的保障重点有所转移，保障功能逐步加强。

　　2006年，全市上市新建商品住宅累计上市697.15万平米，同期，经济适用房及中低价商品房上市量141.76万平米，保障性住房比例约占20.3％。

　　但，保障性住房的增加，保障性住房的申请标准却调整缓慢。保障性住房申请标准将大量群体拒之门外，而他们则正是新建商品住房的主力。随着保障性住房占用更多的土地资源，新建商品住宅市场供求矛盾将更趋紧张，保障性住房申请标准放宽势在必行。

　　眼下，由于“24号文”的内容本质并未对市场起到真正的分流作用，市场供求关系短期内难以得到有效改观，市场趋热的走势在未来一段时间内仍将延续。